咨詢熱線:

027-87506776

首頁
關于我們
拍賣中心
新聞動態
服務指南
聯系我們
位置 - 首頁  -  拍賣中心  -  拍賣專題
auction 拍賣中心

武漢總公司

地址:武漢市洪山區珞南街卓刀泉珞瑜路456號5樓
電話:027-87506776
郵箱:hxy169@sohu.com

黃石分公司

地址:黃石市湖濱大道152號(康茂明珠B座4樓)
電話:0714-6248248 6261463

拍賣專題

黃石磁湖北岸地塊項目市場分析參考

發布時間:2008-06-05 來源:嘉隆拍賣

 一、黃石市房地產市場狀況

  隨著經濟不斷發展,社會不斷進步,環境不斷改善,黃石的房地產開發也取得長足發展——市場容量不斷擴大,開發品質逐步提高。但總體看,同先進城市比,同得天獨厚自然環境比,同一部分先富起來的市民對居住房新的要求比,還有很大距離。主要表現在:一是大部分樓盤規模比較小。大多數樓盤在幾畝至幾十畝之間,因規模小規模效益上不去,結果導致真正方便、舒適的規范小區難以形成;二是開發理念相對落后。由于開發規模不大,成本壓力增加,以及開發商的局限性,導致很多樓盤從建成之日起就帶有房屋與自然環境不和諧,居住起來不方便、不舒適等等先天不足; 三是我市目前既無真正的大型開發商落戶,也無真正的高檔樓盤供應市場。這個現狀說明,我市住宅品質提升既有很大空間,又有客觀需要,同時這也是磁湖北岸地塊市場定位的主要依據之一。

  由于黃石房地產業同大中型城市相比起步較晚,近三年房價才上漲較快,雖目前受宏觀政策影響,但房價仍呈上漲勢頭; 黃石的房地產每年的開發量在100萬平方米以上,是全國中等城市中開發量最大的城市之一,但需求強勁,商品房的閑置率僅在8%左右,表明房地產價格仍在合理范圍之內。據了解,目前我市商品房銷售均價每平方米約2770元,但與本項目有可比性的樓盤售價遠高于此價,如位于團城山開發區宏維山水名城(非親水樓盤)內有的樓盤售價達每平方米4500 元;再如位于磁湖東岸的單體住宅樓盤奧山磁湖天下(背靠老住宅區)的售價每平方米也達4300元。由上情況,結合本項目所處背山面湖、座南朝北風水寶地以及規劃為中高檔示范小區,預測本項目樓盤每平方米銷售均價可達到4500—5500元。

  二、項目市場定位

  磁湖北岸項目地理位置優越,自然景觀、生態環境得天獨厚,規劃為中高檔住宅小區,如能充分利用小區優勢,通過高標準的規劃設計,定能把它建設成為高品味、高檔次,設施一流,環境優美,特色鮮明的多功能、多層次、多景觀的住宅小區。該項目的開發建設,必將全面提升黃石市住宅建設水平,改善市民居住生活環境,它不僅為黃石市民提供了一個與傳統住宅有著本質區別的精品住宅小區,還將對黃石未來住宅市場的發展、引導消費潮流起到關鍵性的示范作用,同時也必將為有實力、有膽識的開發商提供難得的機遇和舞臺,是廣大開發商展示企業形象,提升企業品牌,壯大企業實力的極好機遇。

  三、樓盤需求分析

  近年來,黃石經濟快速發展,老百姓逐步富裕,存在很大的中高檔住宅的消費需求,這個需求分布于:1、黃石有5家上市公司,有相當數量持有原始股而積累財富的人員;2、黃石目前有7萬多個體戶,其中1萬多戶有相當實力,在風水寶地買一套房是其夢想;3、部分在外地創業取得成就的黃石人回鄉置業買房,首選磁湖北岸;4、黃石作為副中心城市,周邊大冶、陽新、浠水、鄂州等地一大批發家致富的能人向大城市轉移的目標及孩子教育等因素一般都會選擇落戶黃石;5、黃石每年大概有7000對青年結婚,有相當一部分會選擇高檔優質的樓盤作為新居;6、外來在黃石發展成功的生意人,大多會在第二故鄉買上佳房產置業;另外還有,黃石離武漢很近,此樓盤的開發啟動,勢必會吸引相當數量的武漢人來購房等等。這些需求就是客觀的市場,結合地塊的區位優勢和得天獨厚的自然條件,把該項目定位為高品位、高檔次、高質量的一流精品示范小區是必然的。

  四、項目開發效益預測

  為了較為客觀地做好該項目開發效益預測,通過實盤考察、向相關單位咨詢等渠道了解到黃石目前房地產相關信息,再結合項目實際,作出如下預測:

 ?。ㄒ唬╀N售收入預測

銷售均價按4800元/平方米,開發規模按90萬平方米,其銷售收入為:90萬平方米*4800元/平方米=43.2億元

 ?。ǘ╅_發成本概算

  1、直接成本 19.818億元

 ?、偻恋爻杀?/p>

  按90萬元/畝計,總價款為:90萬/畝*842畝=7.578億元

 ?、谇捌诙愘M

  開發規模按90萬平方米計,含配套費、人防費等前期稅費共計按160元/平方米計,90萬平方米*160元/平方米=1.44億元

 ?、劢ò渤杀?/p>

  考慮有多層、高層住宅,平均成本900元/平方米計,90萬平方米*900元/平方米=8.1億元

 ?、芨鞣N配套

  90萬平方米*300元/平方米=2.7億元

  2、間接成本 7.6979億元

 ?、黉N售稅費(含營業稅及其它)

  43.2億*10%=4.32億元

 ?、阡N售管理費

  90 萬平方米*80元/平方米=0.72億元

 ?、鄄豢深A計費

  直接成本*5%=1.1079億元

 ?、茇攧召M用

  按直接成本50%向銀行貸款,期限為兩年

  22.158億*50%*7%*2=1.55億元

  3、開發總成本

  1+2=27.5159億元

 ?。ㄈ┬б鏈y算

  自有資金回報率=(銷售收入—開發總成本)/(直接成本*50%)=(43.2—27.5159)/(19.818*50%)=158.28%

  直接投資及間接投資,其投資回報率為:

 ?。ㄤN售收入—開發總成本)/(直接成本+間接成本)=15.6841/27.5159=57%

  由上述測算可知,該項目的利潤空間是相當可觀的,需要說明的是,上述測算未考慮該項目的商業價值,隨著配套進一步完善,本項目及周圍項目進一步開發啟動,人氣進一步聚集,進一步增強該項目沿50米寬沿湖大道2400米的商業房產的開發潛力,其商業房產的售價會遠大于我們預測的銷售均價,增厚開發商的利潤空間。

  愿投資商慧眼識珠,把握絕佳的投資機會!

  以上預測及相關表述僅供參考。


版權所有?湖北嘉隆國際拍賣有限公司 鄂ICP備2020016741號 技術支持:快幫云
91精品手机国产免费